Wspólnota też może dochodzić roszczeń od dewelopera

Posted Leave a comment

W poprzednich tekstach pisałem o możliwości dochodzenia roszczeń o odszkodowanie za opóźnienie budowy oraz o odszkodowanie za wady budowy. Jak się okazuje, nie zawsze to właściciele lokali muszą występować osobiście względem dewelopera. A to dlatego, że wspólnota też może dochodzić roszczeń od dewelopera. O tym, jakie to przypadki będzie poniższy tekst.

Uprawnionymi do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jak i roszczeń odszkodowawczych są co do zasady strony umowy o wybudowanie i sprzedaż budynku bądź lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Ale nie zawsze to nabywca lokalu musi wystąpić osobiście z roszczeniami względem dewelopera.

Właściciele mieszkań we wspólnocie mogą scedować na nią swoje roszczenia przeciwko deweloperowi, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej” – taka teza wynika z uchwały Sądu Najwyższego. Orzeczenie zostało wydane w dniu 29 stycznia 2014 r., zawiera sygnaturę III CZP 84/13.

 

WSPÓLNOTA TEŻ MOŻE DOCHODZIĆ ROSZCZEŃ OD DEWELOPERA

W takim wypadku wspólnota mieszkania też może dochodzić roszczeń od dewelopera z tytułu rękojmi. Ma możliwość reprezentowania grupy lokatorów w dochodzeniu roszczenia przeciw deweloperowi za wady występujące w budynku. Jak wskazał Sąd Najwyższy, uznanie prawa wspólnoty do  posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej. Warto jednak pamiętać, że chodzi wyłącznie o części wspólne nieruchomości.

Aby to było jednak możliwe, konieczna jest umowa cesji roszczeń. Właściciele mieszkań muszą przekazać swoje roszczenia na wspólnotę. Wtedy nie będą musieli samodzielnie kierować roszczeń wobec dewelopera.

 

Piotr Stosio 

Radca Prawny Warszawa


Zapraszam także do przeczytania mojego drugiego bloga na temat odszkodowań. Zachęcam też do zadawania pytań.

Odszkodowanie od dewelopera a podatek

Posted Leave a comment

W poprzednich tekstach pisałem o roszczeniach takich jak odszkodowanie za opóźnienie budowy i odszkodowanie za wady budowy. Dzisiaj zapraszam do przeczytania o obowiązkach podatkowych, w sytuacji gdy już odszkodowanie od dewelopera uzyskasz.

W poprzednich latach izby skarbowe wskazywały, że podatnicy powinni płacić podatek dochody za odszkodowanie od dewelopera.

W dniu 1 lutego 2017 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, wyrażając odmienny pogląd. Skarga kasacyjna wywiedziona przez dyrektora izby skarbowej została oddalona.

NSA rozstrzygał spór podatnika z organem. Dotyczył on tego, czy odszkodowanie i odsetki wypłacone podatnikowi na podstawie wyroku sądowego są zwolnione od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W uzasadnieniu orzeczenia wskazał, że odszkodowanie od dewelopera nie podlega jednak podatkowi dochodowemu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, przepis art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie do odszkodowania rekompensującego rzeczywistą stratę, a nie korzyści, które podatnik mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono. NSA argumentował, że zasadne jest przyjęcie, że odszkodowanie za nieuzyskanie własności lokali po cenie, wynikającej z niezrealizowanej umowy, stanowi wyrównanie uszczerbku w majątku skarżącego

Zagadnienie pod tytułem “Odszkodowanie od dewelopera a podatek” budzi jednak ciągle wątpliwości. Warto więc po uzyskaniu odszkodowania zwrócić się o pomoc do doradcy podatkowego.

 

Radca Prawny

Piotr Stosio


Zapraszam także do przeczytania mojego drugiego bloga na temat odszkodowań. A w tym przede wszystkim tekstu o możliwości uzyskania odszkodowania za kontuzję w sporcie.

Odszkodowanie za opóźnienie budowy

Posted 3 komentarze

Deweloperzy różnie tłumaczą problemy z terminowością z wydaniem lokalu mieszkalnego. Często powołują się na niekorzystne warunki pogodowe. Warto wówczas pamiętać o możliwości żądania i wystąpienia o odszkodowanie za opóźnienie budowy, które jest uprawnieniem nabywcy lokalu mieszkalnego. W poniższym tekście przedstawię możliwości i uprawnienia, jakie przysługują nabywcy lokalu.

Często opóźnienia w przekazaniu lokalu leżą wyłącznie po stronie dewelopera.

Zgodnie z przepisami tzw. “ustawy deweloperskiej” umowa deweloperska może zawierać określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Ale nie musi.

Co jeśli nie ma kary umownej w umowie deweloperskiej?

Od treści uzgodnień stron umowy deweloperskiej zależeć więc będzie, czy pewne postanowienia w niej się znajdą, czy też nie będzie o nich mowy. Gdy w umowie zastrzeżone zostaną kary umowne za opóźnienie w realizacji inwestycji, sytuacja jest dość prosta. Nabywca lokalu będzie mógł domagać się zapłaty kary umownej określonej w umowie.

O przykładowych postanowieniach umownych napiszę w jednym z kolejnych tekstów. Zwykle kara umowna jest określona jako kilka procent wartości budowanej nieruchomości.

Odszkodowanie za opóźnienie budowy

Pewne uprawnienia będą przysługiwać nabywcy nawet pomimo braku kary umownej w umowie. Wówczas nabywca będzie miał możliwość dochodzenia roszczeń na zasadach ogólnych.

Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, możesz domagać się zwrotu kosztów, które zostały poniesione w związku z opóźnieniem oddania inwestycji. Jakie to będą koszty?

  • Koszty wynajmu mieszkania w okresie oczekiwania na odbiór mieszkania.
  • Koszty wydłużonego okresu opłacania odsetek od umowy kredytu i innych.
  • Utracone korzyści w postaci braku możliwości uzyskania przez nabywcę czynszu najmu jego dotychczasowego mieszkania.
  • Utracone zadatki na rzecz ekip remontowych, które wobec zmiany terminu wydania lokalu przez dewelopera nie mogły rozpocząć robót i odstąpiły od umowy.
  • Wszystkie koszty inne wynikające z okoliczności danej sprawy poniesione wskutek opóźnienia.

Nabywcy nieruchomości będą przysługiwać także inne uprawnienia. Odszkodowanie za opóźnienie budowy z pewnością nie jest jedynym. O nich także napiszę w kolejnych tekstach.

 

Piotr STOSIO

Radca Prawny

Prawnik od nieruchomości Warszawa


Zachęcam także do przeczytania mojego drugiego bloga o odszkodowaniach. A w tym na temat zadośćuczynienia i odszkodowania za upadek na śliskim chodniku.