Poza możliwością uzyskania odszkodowania za opóźnienie budowy, drugim typowym roszczeniem przysługującym nabywcy lokalu jest odszkodowanie za wady budowy. Niestety dosyć często zdarza się, że przy odbiorze mieszkania okazuje się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż zadeklarowana, a ściany krzywy i podłogi krzywe. A po kilku latach pojawiają się pierwsze pęknięcia. Zapraszam do przeczytania tekstu.
Możliwość wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie za wady budowy do dewelopera może wiązać się z wadliwym wykonaniem przez niego inwestycji budowlanej. Wówczas roszczenia wobec dewelopera kształtują na podstawie przepisów o rękojmi, a także gwarancji – pod warunkiem, że została udzielona. Mogą być też dochodzone na zasadach ogólnych, nawet po wielu latach. W tekście przedstawię, jakie uprawnienia w kontekście odszkodowania za wady budowy posiadają nabywcy lokali.
ZA CO KONKRETNIE NALEŻY SIĘ ODSZKODOWANIE ZA WAD BUDOWY?
Potencjalnych”niedoróbek” budowy mieszkania czy domu jest możliwych wiele. Jeżeli zastanawiasz się, za co konkretnie może należeć się odszkodowanie za wady budowy poniżej podaję typowe przykłady.
- Zbyt mała powierzchnia mieszkania.
- Krzywe ściany.
- Wady klatek schodowych.
- Wady balkonów i tarasów.
- Zawilgocenie mieszkania.
- Nierówne podłogi.
- Brak doprowadzonych mediów.
Niektóre wady właściciele mieszkań wykrywają natychmiast – podczas odbioru mieszkania. W innych przypadkach może okazać się, że szkoda wyrządzona nabywcy lokalu zostaje odkryta po kilku latach od momentu zakończenia budowy. A nawet – co nie jest tak rzadkie – po kilkunastu latach. Przykładem może być zalanie, które wynika z nieprawidłowego wykonania ścian lub dachu budowli.
ODBIÓR LOKALU
Odbiór lokalu jest jedną z najważniejszych czynności związanych z zakupem mieszkania. Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Nabywca lokalu ma więc okazję, aby dokładnie obejrzeć lokal. Może wtedy ustalić wszystkie niedoróbki i przekazać je przedstawicielowi dewelopera. Co ważne, przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu musi być poprzedzone jego odbiorem przez nabywcę. Następuje ono po zawiadomieniu o zakończeniu budowy.
Z odbioru lokalu sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak wygląda procedura następnie? Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.
Następnie deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu winien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Co w sytuacji gdy deweloper mimo to nie usunie wad? Wówczas zostaje dochodzenie swoich roszczeń w sądzie, już po zawarciu umowy notarialnej.
To tyle, jeśli chodzi o wady lokalu wykryte od razu przy odbiorze lokalu. Na temat odbioru lokalu przygotuję jeszcze jeden tekst. Ale co z tymi, które ujawnią się później, po kilku miesiącach albo po kilku latach?
RĘKOJMIA A ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY
O ile uprawnienia, o których wspomniałem powyżej, określone są w ustawie deweloperskiej, przepisy dotyczące rękojmi zawarte zostały w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 556 KC sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Uprawnień z tytułu gwarancji można natomiast dochodzić tylko wtedy, gdy zostanie ona udzielona.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie wadę naprawi. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.
Co istotne, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. W terminie jednego roku od stwierdzenia wady kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.
A więc jeśli za jakiś czas – w ciągu 5 lat – stwierdzisz niedoróbki, o których nie wiedziałeś, bo np. w czasie odbioru mieszkania jeszcze się nie ujawniły, nadal możesz domagać się od dewelopera ich usunięcia. Taką możliwość – wynikającą z rękojmi – daje kodeks cywilny. Przez pięć lat deweloper, który sprzedał ci mieszkanie, powinien usuwać wszelkie niedoróbki, również w części wspólnej budynku.
ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY – NA ZASADACH OGÓLNYCH
Rękojmia dotyczy nie tylko tych drobnych usterek. W wypadku ich wystąpienia naturalną rzeczą jest ich naprawa przez dewelopera. Budynek może mieć jednak także wady konstrukcyjne, które ujawniają się dopiero po pewnym czasie, nawet po kilku latach.
Istnienie wad w lokalu lub budynku powoduje powstanie roszczeń nie tylko z gwarancji i rękojmi, ale także roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy. W przypadku gdy deweloper wybudował budynek nieprawidłowo, niezgodnie ze sztuką budowlaną, wskutek czego nabywca lokalu poniósł szkodę, to deweloper zobowiązany jest do naprawienia wynikającej stąd szkody.
Szkoda polegać może na konieczności naprawy lokalu. A więc nawet po upływie okresu rękojmi istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania od dewelopera.
Różnica między roszczeniami z rękojmi a odszkodowaniem na zasadach ogólnych polega na znacznie szerszym obowiązku dowodzenia. Obejmuje to konieczność udowodnienia nienależytego wykonania zobowiązania (nieprawidłowego wykonania budynku lub lokalu), wykazania szkody, jaką poniósł nabywca oraz związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem umowy i szkodą.
JAKIE WYMAGANIA NALEŻY SPEŁNIĆ – ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY
W razie odmowy naprawy wad ze strony dewelopera warto walczyć o swoje prawa nawet gdy okres rękojmi i gwarancji już minął.
Aby wystąpić o odszkodowanie za wady budynku muszą zostać spełnione co najmniej dwie przesłanki:
- Nienależyte wykonanie budowy przez dewelopera.
- Szkoda, która z tego z tego wynikła.
Co istotne, samo stwierdzenie nienależytego wykonania umowy zwykle nie przesądza jeszcze o istnieniu szkody, jako określonego uszczerbku w majątku poszkodowanego i dopiero jej powstanie aktualizuje odpowiedzialność dewelopera.
Szkodą wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania jest różnica między stanem majątku nabywcy lokalu po naruszeniu zobowiązania a hipotetycznym stanem, jaki by istniał, gdyby dłużnik zachował się zgodnie z treścią zobowiązania.
DROGA SĄDOWA DO DOCHODZENIA ROSZCZEŃ O ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY
Osoba, która kupiła od dewelopera lokal, i stwierdzi w nim wady, może żądać między innymi ich usunięcia lub obniżenia ceny. Warto jak najszybciej zawiadomić dewelopera o wadach nieruchomości i wskazać swoje oczekiwania.
Odszkodowanie za wady budowy jest coraz popularniejszym roszczeniem. W przypadku gdy deweloper odmówi, konieczna będzie droga sądowa. Przy czym nie jest ona aż tak skomplikowana, jak się wielu wydaje.
A zatem jeśli zastanawiasz się, czy należy Ci się odszkodowanie za wady budowy, możliwości jest wiele. Z pewnością nie warto rezygnować z dochodzenia roszczeń.
Piotr Stosio
Radca Prawny
Zapraszam do przeczytania poprzedniego tekstu – odszkodowanie za opóźnienie budowy.
