Odbiór lokalu od dewelopera

Posted Leave a comment

Odbiór lokalu od dewelopera jest jedną z najważniejszych, kluczowych wręcz, czynności związanych z zakupem mieszkania. To w zasadzie ostatni krok przed odbiorem kluczy do mieszkania lub domu jednorodzinnego. Nabywca lokalu powinien zatem posiadać podstawową wiedzę w tym zakresie. Zapraszam do przeczytania tekstu.

Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej odbiór lokalu od dewelopera, na przykład mieszkania, odbywa się w obecności kupującego. Nabywca lokalu ma więc dobrą okazję, aby dokładnie obejrzeć lokal. Może wtedy ustalić i zauważyć wszystkie niedoróbki, a następnie przedstawić je przedstawicielowi dewelopera. Przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu musi być poprzedzone jego formalnym odbiorem przez nabywcę. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby nabywca lokalu dokładnie obejrzał mieszkanie, na przykład przy pomocy zaufanego specjalisty. Czasami warto ponieść dodatkowy koszt, ale precyzyjnie ustalić i wpisać do protokołu zauważone wady budowy. Następuje ono po zawiadomieniu o zakończeniu budowy.

Odbiór lokalu od dewelopera

Z odbioru lokalu od dewelopera sporządzany jest protokół. Do protokołu nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Co musi zrobić deweloper? Jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Następnie deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu powinien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W praktyce bywa z tym jednak różnie, o czym będzie w jednych z najbliższych tekstów.

Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Co w sytuacji gdy deweloper mimo to nie usunie wad? Wówczas zostaje dochodzenie swoich roszczeń w sądzie.

Odbiór lokalu od dewelopera nie jest jednak tożsamy z odbiorem kluczy i momentem, od którego można użytkować lokal. Na temat odbioru kluczy przygotuję w najbliższym czasie jeden z tekstów.

Piotr Stosio

Radca Prawny

 


Zapraszam także do przeczytania jednego z moich poprzednich tekstów – odszkodowanie za opóźnienie budowy.

A do także do odwiedzenia mojego drugiego bloga o odszkodowaniach, a w tym tekstu o możliwości uzyskania zadośćuczynienia i odszkodowania za upadek na chodniku.

Wspólnota też może dochodzić roszczeń od dewelopera

Posted Leave a comment

W poprzednich tekstach pisałem o możliwości dochodzenia roszczeń o odszkodowanie za opóźnienie budowy oraz o odszkodowanie za wady budowy. Jak się okazuje, nie zawsze to właściciele lokali muszą występować osobiście względem dewelopera. A to dlatego, że wspólnota też może dochodzić roszczeń od dewelopera. O tym, jakie to przypadki będzie poniższy tekst.

Uprawnionymi do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jak i roszczeń odszkodowawczych są co do zasady strony umowy o wybudowanie i sprzedaż budynku bądź lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Ale nie zawsze to nabywca lokalu musi wystąpić osobiście z roszczeniami względem dewelopera.

Właściciele mieszkań we wspólnocie mogą scedować na nią swoje roszczenia przeciwko deweloperowi, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej” – taka teza wynika z uchwały Sądu Najwyższego. Orzeczenie zostało wydane w dniu 29 stycznia 2014 r., zawiera sygnaturę III CZP 84/13.

 

WSPÓLNOTA TEŻ MOŻE DOCHODZIĆ ROSZCZEŃ OD DEWELOPERA

W takim wypadku wspólnota mieszkania też może dochodzić roszczeń od dewelopera z tytułu rękojmi. Ma możliwość reprezentowania grupy lokatorów w dochodzeniu roszczenia przeciw deweloperowi za wady występujące w budynku. Jak wskazał Sąd Najwyższy, uznanie prawa wspólnoty do  posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej. Warto jednak pamiętać, że chodzi wyłącznie o części wspólne nieruchomości.

Aby to było jednak możliwe, konieczna jest umowa cesji roszczeń. Właściciele mieszkań muszą przekazać swoje roszczenia na wspólnotę. Wtedy nie będą musieli samodzielnie kierować roszczeń wobec dewelopera.

 

Piotr Stosio 

Radca Prawny Warszawa


Zapraszam także do przeczytania mojego drugiego bloga na temat odszkodowań. Zachęcam też do zadawania pytań.

Odszkodowanie od dewelopera a podatek

Posted Leave a comment

W poprzednich tekstach pisałem o roszczeniach takich jak odszkodowanie za opóźnienie budowy i odszkodowanie za wady budowy. Dzisiaj zapraszam do przeczytania o obowiązkach podatkowych, w sytuacji gdy już odszkodowanie od dewelopera uzyskasz.

W poprzednich latach izby skarbowe wskazywały, że podatnicy powinni płacić podatek dochody za odszkodowanie od dewelopera.

W dniu 1 lutego 2017 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, wyrażając odmienny pogląd. Skarga kasacyjna wywiedziona przez dyrektora izby skarbowej została oddalona.

NSA rozstrzygał spór podatnika z organem. Dotyczył on tego, czy odszkodowanie i odsetki wypłacone podatnikowi na podstawie wyroku sądowego są zwolnione od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W uzasadnieniu orzeczenia wskazał, że odszkodowanie od dewelopera nie podlega jednak podatkowi dochodowemu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, przepis art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie do odszkodowania rekompensującego rzeczywistą stratę, a nie korzyści, które podatnik mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono. NSA argumentował, że zasadne jest przyjęcie, że odszkodowanie za nieuzyskanie własności lokali po cenie, wynikającej z niezrealizowanej umowy, stanowi wyrównanie uszczerbku w majątku skarżącego

Zagadnienie pod tytułem “Odszkodowanie od dewelopera a podatek” budzi jednak ciągle wątpliwości. Warto więc po uzyskaniu odszkodowania zwrócić się o pomoc do doradcy podatkowego.

 

Radca Prawny

Piotr Stosio


Zapraszam także do przeczytania mojego drugiego bloga na temat odszkodowań. A w tym przede wszystkim tekstu o możliwości uzyskania odszkodowania za kontuzję w sporcie.

Odszkodowanie za wady budowy

Posted 2 komentarze

Poza możliwością uzyskania odszkodowania za opóźnienie budowy, drugim typowym roszczeniem przysługującym nabywcy lokalu jest odszkodowanie za wady budowy. Niestety dosyć często zdarza się, że przy odbiorze mieszkania okazuje się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż zadeklarowana, a ściany krzywy i podłogi krzywe. A po kilku latach pojawiają się pierwsze pęknięcia. Zapraszam do przeczytania tekstu.

Możliwość wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie za wady budowy do dewelopera może wiązać się z wadliwym wykonaniem przez niego inwestycji budowlanej. Wówczas roszczenia wobec dewelopera kształtują na podstawie przepisów o rękojmi, a także gwarancji – pod warunkiem, że została udzielona. Mogą być też dochodzone na zasadach ogólnych, nawet po wielu latach. W tekście przedstawię, jakie uprawnienia w kontekście odszkodowania za wady budowy posiadają nabywcy lokali.

 

ZA CO KONKRETNIE NALEŻY SIĘ ODSZKODOWANIE ZA WAD BUDOWY?

Potencjalnych”niedoróbek” budowy mieszkania czy domu jest możliwych wiele. Jeżeli zastanawiasz się, za co konkretnie może należeć się odszkodowanie za wady budowy poniżej podaję typowe przykłady.

  • Zbyt mała powierzchnia mieszkania.
  • Krzywe ściany.
  • Wady klatek schodowych.
  • Wady balkonów i tarasów.
  • Zawilgocenie mieszkania.
  • Nierówne podłogi.
  • Brak doprowadzonych mediów.

Niektóre wady właściciele mieszkań wykrywają natychmiast – podczas odbioru mieszkania. W innych przypadkach może okazać się, że szkoda wyrządzona nabywcy lokalu zostaje odkryta po kilku latach od momentu zakończenia budowy. A nawet – co nie jest tak rzadkie – po kilkunastu latach. Przykładem może być zalanie, które wynika z nieprawidłowego wykonania ścian lub dachu budowli.

 

ODBIÓR LOKALU

Odbiór lokalu jest jedną z najważniejszych czynności związanych z zakupem mieszkania. Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Nabywca lokalu ma więc okazję, aby dokładnie obejrzeć lokal. Może wtedy ustalić wszystkie niedoróbki i przekazać je przedstawicielowi dewelopera. Co ważne, przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu musi być poprzedzone jego odbiorem przez nabywcę. Następuje ono po zawiadomieniu o zakończeniu budowy.

Z odbioru lokalu sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak wygląda procedura następnie? Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Następnie deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu winien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Co w sytuacji gdy deweloper mimo to nie usunie wad? Wówczas zostaje dochodzenie swoich roszczeń w sądzie, już po zawarciu umowy notarialnej.

To tyle, jeśli chodzi o wady lokalu wykryte od razu przy odbiorze lokalu. Na temat odbioru lokalu przygotuję jeszcze jeden tekst. Ale co z tymi, które ujawnią się później, po kilku miesiącach albo po kilku latach?

 

RĘKOJMIA A ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY

O ile uprawnienia, o których wspomniałem powyżej, określone są w ustawie deweloperskiej, przepisy dotyczące rękojmi zawarte zostały w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 556 KC sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Uprawnień z tytułu gwarancji można natomiast dochodzić tylko wtedy, gdy zostanie ona udzielona.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie wadę naprawi. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.
Co istotne, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. W terminie jednego roku od stwierdzenia wady kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.
A więc jeśli za jakiś czas – w ciągu 5 lat – stwierdzisz niedoróbki, o których nie wiedziałeś, bo np. w czasie odbioru mieszkania jeszcze się nie ujawniły, nadal możesz domagać się od dewelopera ich usunięcia. Taką możliwość – wynikającą z rękojmi – daje kodeks cywilny. Przez pięć lat deweloper, który sprzedał ci mieszkanie, powinien usuwać wszelkie niedoróbki, również w części wspólnej budynku.

ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY – NA ZASADACH OGÓLNYCH

Rękojmia dotyczy nie tylko tych drobnych usterek. W wypadku ich wystąpienia naturalną rzeczą jest ich naprawa przez dewelopera. Budynek może mieć jednak także wady konstrukcyjne, które ujawniają się dopiero po pewnym czasie, nawet po kilku latach.
Istnienie wad w lokalu lub budynku powoduje powstanie roszczeń nie tylko z gwarancji i rękojmi, ale także roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy. W przypadku gdy deweloper wybudował budynek nieprawidłowo, niezgodnie ze sztuką budowlaną, wskutek czego nabywca lokalu poniósł szkodę, to deweloper zobowiązany jest do naprawienia wynikającej stąd szkody.
Szkoda polegać może na konieczności naprawy lokalu. A więc nawet po upływie okresu rękojmi istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania od dewelopera.
Różnica między roszczeniami z rękojmi a odszkodowaniem na zasadach ogólnych polega na znacznie szerszym obowiązku dowodzenia.  Obejmuje to konieczność udowodnienia nienależytego wykonania zobowiązania (nieprawidłowego wykonania budynku lub lokalu),  wykazania szkody, jaką poniósł nabywca oraz związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem umowy i szkodą.

 

JAKIE WYMAGANIA NALEŻY SPEŁNIĆ – ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY

W razie odmowy naprawy wad ze strony dewelopera warto walczyć o swoje prawa nawet gdy okres rękojmi i gwarancji już minął.

Aby wystąpić o odszkodowanie za wady budynku muszą zostać spełnione co najmniej dwie przesłanki:

  • Nienależyte wykonanie budowy przez dewelopera.
  • Szkoda, która z tego z tego wynikła.

Co istotne, samo stwierdzenie nienależytego wykonania umowy zwykle nie przesądza jeszcze o istnieniu szkody, jako określonego uszczerbku w majątku poszkodowanego i dopiero jej powstanie aktualizuje odpowiedzialność dewelopera.

Szkodą wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania jest różnica między stanem majątku nabywcy lokalu po naruszeniu zobowiązania a hipotetycznym stanem, jaki by istniał, gdyby dłużnik zachował się zgodnie z treścią zobowiązania.

 

DROGA SĄDOWA DO DOCHODZENIA ROSZCZEŃ O ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY

Osoba, która kupiła od dewelopera lokal, i stwierdzi w nim wady, może żądać między innymi ich usunięcia lub obniżenia ceny. Warto jak najszybciej zawiadomić dewelopera o wadach nieruchomości i wskazać swoje oczekiwania.

Odszkodowanie za wady budowy jest coraz popularniejszym roszczeniem. W przypadku gdy deweloper odmówi, konieczna będzie droga sądowa. Przy czym nie jest ona aż tak skomplikowana, jak się wielu wydaje.

A zatem jeśli zastanawiasz się, czy należy Ci się odszkodowanie za wady budowy, możliwości jest wiele. Z pewnością nie warto rezygnować z dochodzenia roszczeń.

 

Piotr Stosio

Radca Prawny

 


Zapraszam do przeczytania poprzedniego tekstu – odszkodowanie za opóźnienie budowy.

Odszkodowanie za opóźnienie budowy

Posted 3 komentarze

Deweloperzy różnie tłumaczą problemy z terminowością z wydaniem lokalu mieszkalnego. Często powołują się na niekorzystne warunki pogodowe. Warto wówczas pamiętać o możliwości żądania i wystąpienia o odszkodowanie za opóźnienie budowy, które jest uprawnieniem nabywcy lokalu mieszkalnego. W poniższym tekście przedstawię możliwości i uprawnienia, jakie przysługują nabywcy lokalu.

Często opóźnienia w przekazaniu lokalu leżą wyłącznie po stronie dewelopera.

Zgodnie z przepisami tzw. “ustawy deweloperskiej” umowa deweloperska może zawierać określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Ale nie musi.

Co jeśli nie ma kary umownej w umowie deweloperskiej?

Od treści uzgodnień stron umowy deweloperskiej zależeć więc będzie, czy pewne postanowienia w niej się znajdą, czy też nie będzie o nich mowy. Gdy w umowie zastrzeżone zostaną kary umowne za opóźnienie w realizacji inwestycji, sytuacja jest dość prosta. Nabywca lokalu będzie mógł domagać się zapłaty kary umownej określonej w umowie.

O przykładowych postanowieniach umownych napiszę w jednym z kolejnych tekstów. Zwykle kara umowna jest określona jako kilka procent wartości budowanej nieruchomości.

Odszkodowanie za opóźnienie budowy

Pewne uprawnienia będą przysługiwać nabywcy nawet pomimo braku kary umownej w umowie. Wówczas nabywca będzie miał możliwość dochodzenia roszczeń na zasadach ogólnych.

Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, możesz domagać się zwrotu kosztów, które zostały poniesione w związku z opóźnieniem oddania inwestycji. Jakie to będą koszty?

  • Koszty wynajmu mieszkania w okresie oczekiwania na odbiór mieszkania.
  • Koszty wydłużonego okresu opłacania odsetek od umowy kredytu i innych.
  • Utracone korzyści w postaci braku możliwości uzyskania przez nabywcę czynszu najmu jego dotychczasowego mieszkania.
  • Utracone zadatki na rzecz ekip remontowych, które wobec zmiany terminu wydania lokalu przez dewelopera nie mogły rozpocząć robót i odstąpiły od umowy.
  • Wszystkie koszty inne wynikające z okoliczności danej sprawy poniesione wskutek opóźnienia.

Nabywcy nieruchomości będą przysługiwać także inne uprawnienia. Odszkodowanie za opóźnienie budowy z pewnością nie jest jedynym. O nich także napiszę w kolejnych tekstach.

 

Piotr STOSIO

Radca Prawny

Prawnik od nieruchomości Warszawa


Zachęcam także do przeczytania mojego drugiego bloga o odszkodowaniach. A w tym na temat zadośćuczynienia i odszkodowania za upadek na śliskim chodniku.