Problemy z oddaniem lokalu w terminie przez Deweloperów pojawiają się bardzo często. W zasadzie to już od wielu lat. Mimo wszystko niewiele jest firm deweloperskich, które oddają budowy o czasie. Deweloperzy w różny sposób tłumaczą problemy z terminowością z wydaniem lokalu mieszkalnego. Poszkodowany nabywca może więc liczyć na odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie wydania lokalu
Deweloperzy bardzo często powołują się na niekorzystne warunki pogodowe. Albo na problemy na rynku pracy. Ostatnio natomiast standardowym argumentem jest… Covid-19. Mam czasami wrażenie, że epidemia koronawirusa spadła deweloperom jak gwiazdka z nieba. Covidem tłumaczą oni niemal każde opóźnienie.
Niezależnie od przyczyny opóźnienia warto wówczas pamiętać o możliwości żądania i wystąpienia o odszkodowanie za opóźnienie wydania lokalu i umowy przenoszącej własność lokalu, które jest uprawnieniem nabywcy lokalu mieszkalnego.
W poniższym tekście przedstawię możliwości i uprawnienia, jakie przysługują nabywcy lokalu. Dlatego, że często opóźnienia w przekazaniu lokalu leżą wyłącznie po stronie dewelopera.
Zgodnie z przepisami tzw. starej „ustawy deweloperskiej”, bo ona do tej pory w wielu umowach obowiązuje, umowa deweloperska może zawierać określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Ale nie musi. I często nie zawiera.
Kara umowna w umowie deweloperskiej
Gdy istnieją w umowie deweloperskiej kary umowne należne nabywcy za opóźnienia sytuacja wydaje się dosyć prosta. Deweloper winien zapłacić karę umowną nabywcy lokalu. W końcu jest ona określona w umowie i zazwyczaj zwyczajnie nie jest też wysoka. Zazwyczaj Deweloperzy są na tyle sprytni, że kary umowne są naprawdę niewysokie w stosunku do ich opóźnień.
Oczywiście często Deweloper tego nie czyni i konieczne jest występowanie z pozwem do Sądu powszechne. Nie są to jednak skomplikowane procesy sądowe – wręcz przeciwnie. Dlatego nie warto odpuszczać. Ja natomiast ze swojej strony często rekomenduję swoich Klientom kierowanie sprawy do Sądu.
Zwykle kara umowna jest określona jako kilka procent wartości budowanej nieruchomości. To najczęściej spotykana sytuacja.
Wysokość kary umownej
Zazwyczaj wynoszą one od 0,01% za każdy dzień opóźnienia do 5% maksymalnej ceny inwestycji. Od razu z góry uprzedzę, że takie ograniczenie może mieć charakter niedozwolonego postanowienia umownego. Są bowiem liczne orzeczenia sądu ochrony konkurencji i konsumentów uznające za niedozwolone postanowienia umowne naruszające jednocześnie interesy konsumentów, a kwestionujące za niskie kary umowne zastrzeżone w umowach deweloperskich. To jednak też temat na kolejny tekst, który mógłbym napisać w oparciu o posiadane przeze mnie wyroki.
Sądy powszechne natomiast orzekając w podobnych sprawach, opierają się między innymi na listach postanowień abuzywnych prowadzonych przez UOKiK. To w zasadzie jedyna instytucja, której boją się Deweloperzy.
Co w sytuacji jednak gdy w umowie deweloperskiej brakuje kar umownych? O tym klienci firm deweloperskich często dowiadują się przypadkiem, gdy opóźnienie jest bardzo duże i zaczynają interesować się tematem. Nie ukrywajmy, umowy deweloperskie są tak skomplikowane, że notariusze nie potrafią ich odpowiednio przełożyć. Mimo że powinni wyjaśnić wszystkie istotne aspekty zawieranej umowy sprzedaży. Często poza tym współpracują z Deweloperami i nie zależy im na prawach nabywców lokali.
Gdy nie ma kary umownej w umowie deweloperskiej?
Taka sytuacja może być korzystna dla nabywcy lokalu bądź niekorzystna. Dlaczego? Już wyjaśniam.
Od treści uzgodnień stron umowy deweloperskiej zależeć więc będzie, czy pewne postanowienia w niej się znajdą, czy też nie będzie o nich mowy. Gdy w umowie zastrzeżone zostaną kary umowne za opóźnienie w realizacji inwestycji, sytuacja jest dość prosta. Nabywca lokalu będzie mógł domagać się zapłaty kary umownej określonej w umowie.
Co jest jednak istotne? Dochodzenie roszczeń w przypadku kary umownej jest łatwiejsze. Nie oznacza to jednak, że nie ma szans na odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie wydania lokalu.
W jaki sposób można je uzyskać?
Odszkodowanie za opóźnienie wydania lokalu na zasadach ogólnych
Pewne uprawnienia będą przysługiwać nabywcy także pomimo braku kary umownej w umowie. W takiej sytuacji nabywca lokalu będzie miał możliwość dochodzenia roszczeń na zasadach ogólnych. Co to oznacza w praktyce? Między innymi to, że może być to nawet korzystniejsze dla nabywcy lokalu.
Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, możesz domagać się zwrotu kosztów, które zostały poniesione w związku z opóźnieniem oddania inwestycji. Może on dochodzić roszczeń na zasadach ogólnych. Jakie to będą koszty?
Poniżej przedstawiam najbardziej typowe przykłady.
- Koszty wynajmu mieszkania w okresie oczekiwania na odbiór mieszkania. Przykładowe roszczenie: 8 miesięcy opóźnienia x 2 500 zł miesięcznie tytułem czynszu najmu = 20 000 zł.
- Utracone korzyści, gdy to nabywany lokal mieszkalny miał być wykorzystywany do wynajmu. Jeżeli niezwłocznie wynajmiemy taki lokal, będziemy w stanie wykazać poniesioną szkodę.
- Koszty wydłużonego okresu opłacania odsetek od umowy kredytu i innych.
- Koszty większego ubezpieczenia pomostowego.
- Utracone korzyści w postaci braku możliwości uzyskania przez nabywcę czynszu najmu jego dotychczasowego mieszkania.
- Utracone zadatki na rzecz ekip remontowych, które wobec zmiany terminu wydania lokalu przez dewelopera nie mogły rozpocząć robót i odstąpiły od umowy.
- Wszystkie inne indywidualne koszty wynikające z okoliczności danej sprawy poniesione wskutek opóźnienia. Na przykład konieczność dalszego opłacania żłobka, bądź szkoły dla dzieci w dotychczasowej wyższej wysokości, niż w nowym miejscu zamieszkania.
Jeżeli nie ma zapisanej kary umownej za opóźnienie w wydaniu lokalu, bądź zawarciu umowy przeniesienia własności, to odszkodowania można dochodzić w inny sposób. Właśnie na zasadach ogólnych.
Po prostu wyliczamy wtedy poniesione przez nas szkody majątkowe. Musimy je określić bardzo precyzyjnie. A te mogą być znacznie wyższe niż ustalone w umowie deweloperskiej kary umowne. Zależą bowiem od twojej indywidualnej sytuacji.
Sprawdź umowę przyrzeczoną
Pamiętaj, aby przed zawarciem umowy przyrzeczonej, gdy deweloper ma już duże opóźnienie, sprawdzić dokładnie umowę przyrzeczoną. Może bowiem się okazać, że deweloper przy udziale notariusza wprowadził do niej postanowienia o zrzeczeniu się roszczeń w postaci odszkodowania – często deweloper o tym w ogóle nie mówi. Warto więc taką umowę dokładnie przeanalizować przed jej podpisaniem – często dotyczy ona przedmiotu wartego kilkaset tysięcy złotych.
Nabywcy nieruchomości będą przysługiwać także inne uprawnienia. Odszkodowanie za opóźnienie wydania lokalu i zawarcie umowy przyrzeczonej z pewnością nie jest jedynym. O nich także napiszę w kolejnych tekstach.
Zapraszam do przeczytania tekstu, jak mój klient uzyskał odszkodowanie za opóźnienie lokalu. Jeżeli zaś chcesz uzyskać odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie wydania lokalu, zapraszam do kontaktu.
Kancelaria Kara umowna od Dewelopera
Skontaktuj się ze mną i sprawdź, jak uzyskać odszkodowanie od dewelopera. Sprawy z Deweloperami wbrew pozorom nie są trudne, toczą się raczej sprawnie i bezproblemowo.
Zapraszam do skorzystania z poniższego formularza.
Sprawdź czy należy ci się odszkodowanie od dewelopera.
Odszkodowanie od dewelopera Warszawa
Odszkodowanie od Dewelopera Pruszków
Kara umowna od dewelopera Warszawa
Kara umowna
Jak pozwać Dewelopera Warszawa
Prawnik Deweloper Warszawa
Prawnik Odszkodowania Warszawa
|
|
