Jak wyliczyć odszkodowanie za wady budowy?

Posted 1 Comment

Po przeprowadzonych robotach budowlanych czasem pojawiają się wady. Jak wiesz, możesz domagać się naprawienia szkody od wykonawcy. Jeśli zastanawiasz się, jak wyliczyć odszkodowanie za wady budowy, ten tekst będzie dla ciebie.

Sytuacja jest jednoznaczna. Wybudowane przez dewelopera mieszkanie ma wady. A może wykonawca robót budowlanych niezgodnie z twoim projektem wybudował dom. Chcesz wystąpić o odszkodowanie za wady budowy. Tylko jak je wyliczyć? Wysyłając wezwanie do zapłaty, trzeba przecież wiedzieć jakiej kwoty domagać się. Następnie o jakie odszkodowanie wystąpić do sądu. A więc jak wyliczyć odszkodowanie za wady budowy?

Zgodnie art. 363 KC naprawienie szkody może nastąpić przez przywrócenie stanu poprzedniego bądź zapłatę sumy pieniężnej. Wybór należy do poszkodowanego. Ale co gdy nie da się dokładnie wyliczyć wysokości odszkodowania? Wystarczy wyliczenie hipotetyczne. To sedno jednego z ostatnich wyroków Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2019 r. o sygn. III CSK 106/17.

Wyrokiem rozstrzygnął spór poszkodowanego z wykonawcą robót budowlanych, który niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej wybudował dom drewniany z bali.

 

Jak wyliczyć odszkodowanie za wady budowy?

Sąd Najwyższy wskazał następująco: jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić przez zapłatę odszkodowania, art. 363 KC nie wyklucza tego, by wysokość sumy pieniężnej mającej służyć naprawieniu szkody była ustalona z wykorzystaniem określonych przez biegłego kosztów odtworzenia budynku, jeżeli jego wady są tego rodzaju, że uzasadniają konieczność jego ponownego wybudowania.

Co to oznacza w praktyce?

Poszkodowany, który występuje z roszczeniem o odszkodowanie za wady budowy nie musi dokładnie go wyliczyć. Wystarczy hipotetyczne, szacunkowe wyliczenie. Co istotne, poszkodowany może też otrzymać odszkodowanie przed rozpoczęciem remontu. Elementem tak rozumianej szkody są również wydatki na nowe materiały, jeżeli osiągnięcie tego celu wymaga przynajmniej w części ich wykorzystania.

Z pomocą w takich sytuacjach przychodzi art. 322 KPC, dzięki któremu sąd może w wyroku zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy. Oczywiście podstawą do wyliczenia odszkodowania powinna być opinia biegłego specjalisty.

W rozpoznawanej sprawie sądy przyznały, a Sąd Najwyższy potwierdził, poszkodowanemu właścicielowi domu kwotę 180 000 zł tytułem odszkodowania. Nie miało znaczenia, że poszkodowany do remontu budowy nie przystąpił.

Przeprowadzenie remontu nie ma znaczenia dla możliwości wystąpienia o odszkodowanie, ale o tym szerzej w jednym z kolejnych tekstów.

Piotr Stosio

Radca Prawny

Rękojmia za wady budowy

Posted Leave a comment

Z uwagi na dużo obowiązków miałem mniej czasu na bloga, ale wracam do kolejnego wpisu po około trzech miesiącach. Rękojmia za wady budowy – tym razem nieco więcej na ten temat.

Postaram się w najbliższych tygodniach pisać nieco częściej i bardziej regularnie.  W każdym razie zapraszam do czytania.

 


Czym w zasadzie jest ta rękojmia za wady budowy?

Zacznijmy od początku. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

  1. Nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.
  2. Nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór.
  3. Rzecz nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.
  4. Została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność.

Odpowiedzialność deweloperów za wady fizyczne nieruchomości jest specyficzna – choćby ze względu na inny termin dochodzenia roszczeń z tytułu wad nieruchomości. Odpowiadając na powyższe pytanie, najprościej jak się tylko da, rękojmia za wady budowy to uprawnienie kupującego do żądania naprawienia nieruchomości.

Dla kupującego nieruchomość dochodzenie roszczeń na podstawie rękojmi jest korzystne. Sprzedawca odpowiada bowiem na podstawie rękojmi niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział i nie może się z odpowiedzialności zwolnić. W celu dochodzenia odpowiedzialności sprzedawcy na podstawie rękojmi kupujący nie musi wykazywać szkody, jaką poniósł. Co więcej, nie musi też wykazywać winy sprzedawcy. Nie ma znaczenia również to, czy sprzedawca o wadzie wiedział lub czy mógł się o wadzie dowiedzieć. Jest to odpowiedzialność bezwzględna dewelopera. Jej wystarczającą przesłankę stanowi ustalenie, że sprzedana nieruchomość ma wady.

Rękojmia za wady budowy – dochodzenie roszczeń od dewelopera

W sytuacji gdy mamy do czynienia z wadami konkretnego lokalu uprawniony do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jest każdy właściciel. Inna sytuacja ma miejsce, gdy wady mają części wspólne takie jak dach, elewacja lub inne. W tej sytuacji polecam jeden z moich poprzednich tekstów – wspólnota też może dochodzić roszczeń od dewelopera.

Warto jeszcze dodać, że na zgłoszenie rękojmi jest 5 lat. W jednym z najbliższym tekstów postaram się opisać, jak powinna wyglądać procedura z dochodzeniem roszczeń z rękojmi. Opiszę kolejne poszczególne czynności.

 

Piotr STOSIO

Radca Prawny

 


Zapraszam także do przeczytania moich poprzednich tekstów, w tym tekstu – odszkodowanie za opóźnienie budowy.

Wspólnota też może dochodzić roszczeń od dewelopera

Posted Leave a comment

W poprzednich tekstach pisałem o możliwości dochodzenia roszczeń o odszkodowanie za opóźnienie budowy oraz o odszkodowanie za wady budowy. Jak się okazuje, nie zawsze to właściciele lokali muszą występować osobiście względem dewelopera. A to dlatego, że wspólnota też może dochodzić roszczeń od dewelopera. O tym, jakie to przypadki będzie poniższy tekst.

Uprawnionymi do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jak i roszczeń odszkodowawczych są co do zasady strony umowy o wybudowanie i sprzedaż budynku bądź lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Ale nie zawsze to nabywca lokalu musi wystąpić osobiście z roszczeniami względem dewelopera.

Właściciele mieszkań we wspólnocie mogą scedować na nią swoje roszczenia przeciwko deweloperowi, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej” – taka teza wynika z uchwały Sądu Najwyższego. Orzeczenie zostało wydane w dniu 29 stycznia 2014 r., zawiera sygnaturę III CZP 84/13.

 

WSPÓLNOTA TEŻ MOŻE DOCHODZIĆ ROSZCZEŃ OD DEWELOPERA

W takim wypadku wspólnota mieszkania też może dochodzić roszczeń od dewelopera z tytułu rękojmi. Ma możliwość reprezentowania grupy lokatorów w dochodzeniu roszczenia przeciw deweloperowi za wady występujące w budynku. Jak wskazał Sąd Najwyższy, uznanie prawa wspólnoty do  posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej. Warto jednak pamiętać, że chodzi wyłącznie o części wspólne nieruchomości.

Aby to było jednak możliwe, konieczna jest umowa cesji roszczeń. Właściciele mieszkań muszą przekazać swoje roszczenia na wspólnotę. Wtedy nie będą musieli samodzielnie kierować roszczeń wobec dewelopera.

 

Piotr Stosio 

Radca Prawny Warszawa


Zapraszam także do przeczytania mojego drugiego bloga na temat odszkodowań. Zachęcam też do zadawania pytań.

Odszkodowanie za wady budowy

Posted 2 komentarze

Poza możliwością uzyskania odszkodowania za opóźnienie budowy, drugim typowym roszczeniem przysługującym nabywcy lokalu jest odszkodowanie za wady budowy. Niestety dosyć często zdarza się, że przy odbiorze mieszkania okazuje się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż zadeklarowana, a ściany krzywy i podłogi krzywe. A po kilku latach pojawiają się pierwsze pęknięcia. Zapraszam do przeczytania tekstu.

Możliwość wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie za wady budowy do dewelopera może wiązać się z wadliwym wykonaniem przez niego inwestycji budowlanej. Wówczas roszczenia wobec dewelopera kształtują na podstawie przepisów o rękojmi, a także gwarancji – pod warunkiem, że została udzielona. Mogą być też dochodzone na zasadach ogólnych, nawet po wielu latach. W tekście przedstawię, jakie uprawnienia w kontekście odszkodowania za wady budowy posiadają nabywcy lokali.

 

ZA CO KONKRETNIE NALEŻY SIĘ ODSZKODOWANIE ZA WAD BUDOWY?

Potencjalnych”niedoróbek” budowy mieszkania czy domu jest możliwych wiele. Jeżeli zastanawiasz się, za co konkretnie może należeć się odszkodowanie za wady budowy poniżej podaję typowe przykłady.

  • Zbyt mała powierzchnia mieszkania.
  • Krzywe ściany.
  • Wady klatek schodowych.
  • Wady balkonów i tarasów.
  • Zawilgocenie mieszkania.
  • Nierówne podłogi.
  • Brak doprowadzonych mediów.

Niektóre wady właściciele mieszkań wykrywają natychmiast – podczas odbioru mieszkania. W innych przypadkach może okazać się, że szkoda wyrządzona nabywcy lokalu zostaje odkryta po kilku latach od momentu zakończenia budowy. A nawet – co nie jest tak rzadkie – po kilkunastu latach. Przykładem może być zalanie, które wynika z nieprawidłowego wykonania ścian lub dachu budowli.

 

ODBIÓR LOKALU

Odbiór lokalu jest jedną z najważniejszych czynności związanych z zakupem mieszkania. Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Nabywca lokalu ma więc okazję, aby dokładnie obejrzeć lokal. Może wtedy ustalić wszystkie niedoróbki i przekazać je przedstawicielowi dewelopera. Co ważne, przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu musi być poprzedzone jego odbiorem przez nabywcę. Następuje ono po zawiadomieniu o zakończeniu budowy.

Z odbioru lokalu sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak wygląda procedura następnie? Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Następnie deweloper w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu winien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Co w sytuacji gdy deweloper mimo to nie usunie wad? Wówczas zostaje dochodzenie swoich roszczeń w sądzie, już po zawarciu umowy notarialnej.

To tyle, jeśli chodzi o wady lokalu wykryte od razu przy odbiorze lokalu. Na temat odbioru lokalu przygotuję jeszcze jeden tekst. Ale co z tymi, które ujawnią się później, po kilku miesiącach albo po kilku latach?

 

RĘKOJMIA A ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY

O ile uprawnienia, o których wspomniałem powyżej, określone są w ustawie deweloperskiej, przepisy dotyczące rękojmi zawarte zostały w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 556 KC sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Uprawnień z tytułu gwarancji można natomiast dochodzić tylko wtedy, gdy zostanie ona udzielona.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie wadę naprawi. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.
Co istotne, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. W terminie jednego roku od stwierdzenia wady kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.
A więc jeśli za jakiś czas – w ciągu 5 lat – stwierdzisz niedoróbki, o których nie wiedziałeś, bo np. w czasie odbioru mieszkania jeszcze się nie ujawniły, nadal możesz domagać się od dewelopera ich usunięcia. Taką możliwość – wynikającą z rękojmi – daje kodeks cywilny. Przez pięć lat deweloper, który sprzedał ci mieszkanie, powinien usuwać wszelkie niedoróbki, również w części wspólnej budynku.

ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY – NA ZASADACH OGÓLNYCH

Rękojmia dotyczy nie tylko tych drobnych usterek. W wypadku ich wystąpienia naturalną rzeczą jest ich naprawa przez dewelopera. Budynek może mieć jednak także wady konstrukcyjne, które ujawniają się dopiero po pewnym czasie, nawet po kilku latach.
Istnienie wad w lokalu lub budynku powoduje powstanie roszczeń nie tylko z gwarancji i rękojmi, ale także roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy. W przypadku gdy deweloper wybudował budynek nieprawidłowo, niezgodnie ze sztuką budowlaną, wskutek czego nabywca lokalu poniósł szkodę, to deweloper zobowiązany jest do naprawienia wynikającej stąd szkody.
Szkoda polegać może na konieczności naprawy lokalu. A więc nawet po upływie okresu rękojmi istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania od dewelopera.
Różnica między roszczeniami z rękojmi a odszkodowaniem na zasadach ogólnych polega na znacznie szerszym obowiązku dowodzenia.  Obejmuje to konieczność udowodnienia nienależytego wykonania zobowiązania (nieprawidłowego wykonania budynku lub lokalu),  wykazania szkody, jaką poniósł nabywca oraz związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem umowy i szkodą.

 

JAKIE WYMAGANIA NALEŻY SPEŁNIĆ – ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY

W razie odmowy naprawy wad ze strony dewelopera warto walczyć o swoje prawa nawet gdy okres rękojmi i gwarancji już minął.

Aby wystąpić o odszkodowanie za wady budynku muszą zostać spełnione co najmniej dwie przesłanki:

  • Nienależyte wykonanie budowy przez dewelopera.
  • Szkoda, która z tego z tego wynikła.

Co istotne, samo stwierdzenie nienależytego wykonania umowy zwykle nie przesądza jeszcze o istnieniu szkody, jako określonego uszczerbku w majątku poszkodowanego i dopiero jej powstanie aktualizuje odpowiedzialność dewelopera.

Szkodą wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania jest różnica między stanem majątku nabywcy lokalu po naruszeniu zobowiązania a hipotetycznym stanem, jaki by istniał, gdyby dłużnik zachował się zgodnie z treścią zobowiązania.

 

DROGA SĄDOWA DO DOCHODZENIA ROSZCZEŃ O ODSZKODOWANIE ZA WADY BUDOWY

Osoba, która kupiła od dewelopera lokal, i stwierdzi w nim wady, może żądać między innymi ich usunięcia lub obniżenia ceny. Warto jak najszybciej zawiadomić dewelopera o wadach nieruchomości i wskazać swoje oczekiwania.

Odszkodowanie za wady budowy jest coraz popularniejszym roszczeniem. W przypadku gdy deweloper odmówi, konieczna będzie droga sądowa. Przy czym nie jest ona aż tak skomplikowana, jak się wielu wydaje.

A zatem jeśli zastanawiasz się, czy należy Ci się odszkodowanie za wady budowy, możliwości jest wiele. Z pewnością nie warto rezygnować z dochodzenia roszczeń.

 

Piotr Stosio

Radca Prawny

 


Zapraszam do przeczytania poprzedniego tekstu – odszkodowanie za opóźnienie budowy.