Zadatek jest zabezpieczeniem umownym. Najczęściej zawiera się w umowach przedwstępnych, umowach rezerwacyjnych lub innych podobnych. Zazwyczaj jest on płatny w wysokości kilku lub kilkunastu procent całej umowy. Należy przyjąć, że zadatek sam w sobie jest zastępstwem odszkodowania. Choć od odszkodowania różni się tym, że nie trzeba wykazywać szkody. Zwrot zadatku – w tekście opiszę kiedy można go odzyskać i w jakiej wysokości.

W ostatnim okresie coraz częściej spotykam się z sytuacjami, gdy deweloperzy chętnie zadatek oddają, a co więcej – nawet w podwójnej wysokości. Ceny mieszkań i domów tak poszybowały w górę, że to im się zwyczajnie opłaca.

Nie zawsze jednak jest tak różowo, warto więc przeczytać, kiedy można zadatek odzyskać, a kiedy w podwójnej wysokości.

Zwrot zadatku

Muszę jednak zacząć od podstawy prawnej. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Natomiast w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
To tyle suche przepisy. Tak naprawdę w Kodeksie Cywilnym jest w zasadzie tylko jeden paragraf dotyczący zadatku. Natomiast orzeczeń sądowych i sporów z nim związanych dziesiątki tysięcy. Niemniej sama instytucja zadatku nie jest trudna do zrozumienia. Spory wywołuje natomiast ustalenie, kto i czy w ogóle ponosi odpowiedzialność za rozwiązanie umowy.

Dwukrotność zadatku

Zasada jest prosta. Niewykonanie umowy przez jedną ze stron z własnej winy oznacza utratę zadatku. W przypadku, gdy winnym niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej jest ta strona, która pobrała zadatek, musi ona oddać go w podwójnej wysokości. W tym zakresie istotny jest również paragraf trzeci.

Jeżeli żadna ze stron nie odpowiada za niewykonanie umowy lub strony zgodnie rozwiązują umowę, wtedy po prostu należy zwrócić zadatek, w tej samej wysokości, w której został on wręczony.

W umowach zawieranych z deweloperami zazwyczaj zadatek zawierany jest w umowach rezerwacyjnych, ewentualnie w umowach przedwstępnych. Wiele w takiej sytuacji zależy od treści samej umowy. Niemniej często nieotrzymanie kredytu hipotecznego jest sytuacją, którą należy uznać za brak odpowiedzialności za nie zawarcie umowy. Można podać też i inne przykłady.

Z drugiej strony, gdy deweloper lub po prostu sprzedający unika zawarcia umowy przyrzeczonej, wtedy można odzyskać zadatek w podwójnej wysokości. Żeby taki efekt uzyskać, czasami wystarczy dobre wezwanie do zapłaty, zwłaszcza sygnowane przez kancelarię prawną. Czasem jednak potrzebny jest proces sądowy. Prowadzę wiele procesów sądowych związanych z brakiem zwrotu zadatku, wobec tego mogę zdradzić, że strony umowy niechętnie go oddają.

Zaliczka a zadatek

Czym różni się zadatek od zaliczki? Różnice są znaczące. Zaliczka jest zawsze zwrotna, natomiast zadatek w sytuacjach określonych w umowie lub powyższych przepisach.

Oczywiście inne mogą być też terminy przedawnienia, jeżeli zadatek i zaliczka zostały ujęte na przykład w umowie przedwstępnej. Choć terminy przedawnienia to dobry pomysł na kolejny tekst, więc zostawię to sobie na inną okazję.

Zadatek różni się też znacząco od kary umownej. W przypadku pytań o zadatek i zaliczkę zapraszam do kontaktu.

Radca Prawny

Piotr Stosio


Zapraszam do skorzystania z poniższego formularza.

Sprawdź czy należy ci się odszkodowanie od dewelopera.


Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.