Kara umowna od dewelopera za opóźnienie w przeniesieniu własności powinna znaleźć się w każdej umowie deweloperskiej, ale zupełnym przypadkiem deweloperzy zapominają o jej umieszczeniu w swoich wzorach umów. A gdy już się tam znajdzie to często na niezbyt zadowalającym poziomie dla przyszłego właściciela mieszkania lub domu. Kara umowna od dewelopera. Zapraszam do przeczytania mojego następnego już tekstu.
Dlaczego zawarcie kary umownej na wypadek opóźnienia dewelopera jest tak korzystne dla nabywcy lokalu? To proste. Mając karę umowną, nabywca lokalu ma znacznie łatwiejszą i szybszą drogę dochodzenia roszczeń w przypadku opóźnienia dewelopera. Nie musi wykazywać swojej szkody. Wystarczy, że opóźnienie miało miejsce i za to należy się kara umowna. Tak na dobrą sprawę wystarczy się powołanie na karę umowną .Niemniej przepisy dotyczące kar umownych w umowach deweloperskich nie są oczywiste.
Kara umowna od dewelopera za opóźnienie
W mojej ocenie ustawa deweloperska w kontekście kar umownych została sporządzona na szybko i z błędami. Dlaczego? W art. 22 starej ustawy deweloperskiej ustawodawca umieścił 18 elementów, które powinna zawierać umowa deweloperska. Wśród nich pod pkt 13 znajduje się określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. No właśnie, ale jak traktować te elementy? Jako obligatoryjne? To znaczy, że kary umowne muszą znaleźć się w każdej umowie deweloperskiej?
Tak naprawdę nie do końca wiadomo. Sąd Najwyższy w jednym z wyroków (z dnia 10 sierpnia 2017 r. o sygn. I CSK 10/17) wskazał jedynie, że ustawodawca uznawał za przydatne przy kształtowaniu obowiązków stron wprowadzenie do umowy deweloperskiej kar umownych, co świadczy wymienienie ich jako jednego z elementów tej umowy.
Przydatne, a więc nieobligatoryjne. Ten sam pogląd pojawia się w niektórych komentarzach.
No właśnie, ale warto w tym zakresie przywołać art. 29 ustawy deweloperskiej. Dotyczy on prawa nabywcy lokalu do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Gdy nabywca lokalu odstępuje od umowy z uwagi na rażące opóźnienia dewelopera w przeniesieniu prawa własności, zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Przy czym, co w sytuacji gdy kara umowna nie została określona?
W tym zakresie ustawa deweloperska nie została odpowiednio dopracowana. Nie zmienia to faktu, że dochodzenie roszczeń na podstawie kar umownych jest znacznie łatwiejsze. Po zapoznaniu się z… myślę, że widziałem kilkadziesiąt-kilkaset różnych umów deweloperskich, mogę powiedzieć, że mniej więcej w połowie znajdują się kary umowne należne od dewelopera za opóźnienie.
Często są to jednak kary umowne za opóźnienie w przeniesieniu własności w wysokości bardzo niskiej.
Przykłady kar umownych od dewelopera…
… w umowach deweloperskich. Po przeanalizowaniu kilkudziesięciu (?), a być może nawet kilkuset umowach deweloperskich moich Klientów, mógłbym je podzielić na dwa rodzaje.
W pierwszej kolejności deweloperzy stosują wariant, w którym wysokość kary umownej odpowiada odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie. Odsetki liczone są od wartości całego mieszkania. Dobrze więc skorzystać z odpowiedniego kalkulatora odsetek.
Wylicza się je za okres pełnego opóźnienia do dnia podpisania umowy własności.
W drugim, mniej popularnym, wariancie jest to określona stawka za każdy dzień opóźnienia, np. 100 zł. W przypadku opóźnienia o 500 dni w przeniesieniu prawa własności lokalu, albo wydania lokalu, nabywcy lokalu przysługuje od dewelopera kwota 50 000 zł. Deweloper rzadko jednak płaci dobrowolnie, trzeba o należne kwoty powalczyć.
Bardzo często musimy wnieść sprawę do Sądu, co nie jest takie straszne. Bo nie jest tak, jak wielu nabywców myśli, że Deweloper dysponuje armią prawników. Wręcz przeciwnie.
Czasami więc konieczne będzie jednak postępowanie sądowe. Deweloperzy bowiem naprawdę niechętnie wypłacają te świadczenia dobrowolnie. Aczkolwiek znam przykłady pozytywne. Często proponują opłacenie notariusza w ramach swoistego „zadośćuczynienia” przyszłemu właścicielowi mieszkania.
Wiele osób na taki wariant zgadza się, choć moim skromnym zdaniem osoby, który lubi walczyć o swoje, to zwyczajnie nikczemna propozycja.
Gdy do odzyskania jest kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy, opłacenie 2 000 zł za wizytę u notariusza nie jest dobrym rozwiązaniem. Moim zdaniem jest to opcja zupełnie niekorzystna dla nabywcy lokalu i lepiej zwyczajnie powalczyć o zapłatę kary umownej w Sądzie. Zazwyczaj też osoba, które przysługuje kara umowna od dewelopera, ponosi wysokie koszty wynajęcia innego mieszkania lub wyższych kosztów kredytu. Zwyczajnie ta kwota – ustalona przecież w umowie – jej się należy.
Kara umowna od dewelopera za opóźnienie w sądzie
Czy warto więc iść z taką sprawą do sądu z pozwem przeciwko deweloperowi? Zdecydowanie tak! Często w sprawach dotyczących kar umownych sądy wydają nakazy zapłaty w postępowaniu upominawczym. Roszczenia dotyczące kar umownych wyliczone są matematycznie i nie budzą w zasadzie żadnych wątpliwości.
Oczywiście potrzebna jest odpowiednia argumentacja, wskazanie konkretnych przepisów i orzeczeń sądowych. Dlatego tak ważne jest, aby posiadać doświadczonego w tym zakresie pełnomocnika.
Postanowienia abuzywne w umowach deweloperskich
Pamiętaj! Jeżeli Deweloper wpisał do umowy, że kara umowna jest równa odsetkom ustawowym, ale w wysokości nie większej niż np. 3% wartości umowy – jest to postanowienie niedozwolone. Nie ma ono zastosowania. Na ten temat jest bardzo szeroka linia orzecznicza w polskich sądach. Generalnie nie ma najmniejszych wątpliwości, że Deweloper nie może w ten sposób ograniczyć swojej odpowiedzialności. Wynika to wprost z przepisów prawa.
Już z treści Kodeksu cywilnego wiemy, że wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania; razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności.
Pamiętaj więc, że nie ma znaczenia, że podpisałeś taką umowę. Po prostu częściowo zawiera postanowienia niedozwolone.
Często to ograniczenie jest naprawdę niewielkie. Zawiera się w 1-5%. Jest więc ono śmiesznie niskie. Wyobraźcie sobie, że czekacie 1 rok dłużej na zawarcie umowy przeniesienia własności. Co traci Deweloper? W teorii 1% umowy. Kara umowna dewelopera za przeniesienie własności jest więc śmiesznie niska i nie spełnia zupełnie swojej funkcji.
Nie ma też znaczenia, a Deweloper często tak się tłumaczy, że wcześniej oddał lokal do użytkowania. Nie ma znaczenia, że mogłeś w nim wcześniej zamieszkać i lokal wykończyć.
W tym przypadku kara umowna od dewelopera jest za brak przeniesienia własności w terminie, a nie za oddanie lokalu. Czasem też są oddzielne kary umowne.
Kara umowna w nowej ustawie deweloperskiej
Jak wiadomo, od kilku lat obowiązuje nowa ustawa deweloperska. Niestety ustawodawca również nie zawarł korzystnych regulacji dla nabywców lokali. Przyjęto bowiem, że umowa deweloperska zawiera określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały.
Tak więc niejako od Dewelopera będzie zależeć, czy taka kara umowna znajdzie się w umowie przeniesienia własności.
Wygrane w Sądzie
Takie sprawy przeciwko Deweloperom generalnie nie są trudne – zazwyczaj kończą się wygraną. To Deweloper musi wykazać, że nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienia.
Wyrok powyżej dotyczy przykładowej sprawy z jednym z podwarszawskich deweloperów. Dotyczyła opóźnienia przez około 1,5 roku. Deweloper przyjął natomiast karę umowną w wysokości 100 zł dziennie. W Sądzie natomiast bronił się tym, że osiedle wybudował prawidłowo, a ponadto że dodatkowo położył trawę nabywcom lokali. Nie były to poważne argumenty, więc Sąd przyznał pełną dochodzoną kwotę na rzecz konsumentów.
Prowadzę obecnie około kilkunastu lub nawet już kilkudziesięciu spraw dotyczących kar umownych.
W jednym z kolejnych wpisów opowiem, jak wygląda postępowanie sądowe przeciwko deweloperowi.
Radca Prawny
Przeczytaj też co zrobić, gdy deweloper żąda dopłaty do mieszkania.
Zapraszam do skorzystania z formularza. Sprawdź bezpłatnie czy należy ci się odszkodowanie.
Kara umowna od dewelopera
Kara umowna od dewelopera Warszawa
Warszawa Prawnik Kara umowna
Warszawa Kara umowna
Kara Warszawa Prawnik Odszkodowanie od Dewelopera
Kara umowna od dewelopera Prawnik Warszawa
