Umowa rezerwacyjna – zwrot opłaty rezerwacyjnej

Umowy rezerwacyjne stosuje większość deweloperów. Ich zawarcie przydaje się zarówno kupującemu jak i deweloperowi. Dzięki umowie rezerwacyjnej kupujący może sprawdzić, czy dostanie kredyt, a deweloper zyskuje już potencjalnego klienta, który podpisał z nim pierwszą umowę. Ale co w przypadku niedojścia do skutku? Umowa rezerwacyjna – zwrot opłaty rezerwacyjnej, zapraszam do przeczytania kolejnego tekstu.

Zwykle umowa rezerwacyjna zawierana jest na okres kilku tygodni. Rzadko zdarza się, że na dłużej. Najczęściej jej celem jest sprawdzenie, czy rezerwujący posiada zdolność kredytową. Umowa rezerwacyjna zawierana jest na już upatrzone mieszkanie. Dlatego odstąpienie od umowy rezerwacyjnej nie jest częstym przypadkiem. Choć muszę przyznać, że zdarzają się osoby, które dokonują rezerwacji na dwa lokale lub więcej.

Umowa rezerwacyjna to pierwsza umowa zawarta z deweloperem, poprzedza umowę deweloperską. Jej celem, jaka sama nazwa wskazuje, jest rezerwacja mieszkania przez dewelopera, który na ustalony okres wycofuje ją z oferty. W zamian rezerwujący na konto dewelopera przelewa opłatę rezerwacyjną. Stanowi ona maksymalnie kilka procent wartości nieruchomości. Najczęściej opłaty rezerwacyjne wynoszą od 5 000 zł do 20 000 zł. Choć zdarzają się też większe kwoty.

Czym jest opłata rezerwacyjna? To zależy od zawartej umowy. Może być to wynagrodzenie dewelopera za rezerwację mieszkania, czasami ma też na przykład formę zaliczki bądź zadatku.

Uważam, że nie można z góry zdefiniować tego pojęcia. Naprawdę wszystko zależy od stosowanego w umowie rezerwacyjnej postanowienia. A te zwyczajnie są różne.

Umowa rezerwacyjna – zwrot opłaty rezerwacyjnej

Nierzadko zdarza się, że kupujący chce rozwiązać umowę rezerwacyjną i nie zawierać umowy deweloperskiej. Wynikać może to ze znalezienia lepszej, tańszej oferty mieszkania, na przykład w innej lokalizacji. Innym razem po zawarciu umowy rezerwacyjnej deweloper zwleka z zawarciem umowy deweloperskiej, bądź też ma tak duże opóźnienie w budowie lokalu, że nabywcy nie opłaca się czekać.

Przyczyn może być wiele. Co wtedy, gdy deweloper nie chce zwrócić opłaty rezerwacyjnej?

Kary umowne w umowie rezerwacyjnej

Wszystko zależy od treści umowy rezerwacyjnej i zawartych w niej postanowień. Zwykle zwrot opłaty rezerwacyjnej nie stanowi problemu i jest dokonywany przez dewelopera. Z mojej praktyki wynika, że najlepsi i najbardziej wiarygodni deweloperzy nie robią problemów ze zwrotem wpłaconej kwoty. Zwyczajnie są świadomi, że mieszkanie i tak sprzedadzą, a dobry PR jest w cenie.

Zdarzają się jednak przypadki, gdy w umowie rezerwacyjnej przyjęte zostały kary umowne, np. w przypadku bezzasadnego odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, a deweloper nie chce zwrócić opłaty rezerwacyjnej.

Czy deweloper może zatrzymać opłatę rezerwacyjną w każdej sytuacji?

W jednym z wyroków z dnia 14 maja 2009 r. Sąd Okręgowy w Warszawie wskazał następująco:

“W ocenie Sądu możliwość zatrzymania opłaty rezerwacyjnej w przypadku nie zawarcia umowy deweloperskiej nie może być traktowana jako zastrzeżenie odstępnego ani kary umownej. Przepisy dotyczące odstępnego (art. 395 k.c.) oraz kary umownej ( art. 483 k.c.) wymagają zastrzeżenia zastosowania ww. instytucji w umowie. Zakwestionowane postanowienie nie zawiera natomiast zastrzeżenia odstępnego ani umownej. W świetle powyższego uznać należy, iż prawa i obowiązki stron wynikające z odstąpienia od umowy powinny zostać ustalone w oparciu o ogólne zasady odpowiedzialności cywilnej przewidziane w kc.”

A wobec tego skoro deweloper nie ponosi szkody, nie może więc zatrzymać opłaty rezerwacyjnej.

W poprzednich lata niektóre postanowienia dotyczące opłat rezerwacyjnych były też wpisywane do rejestru klauzul niedozwolonych, prowadzonego przez UOKiK.

Postanowienia umowy rezerwacyjnej przyznające deweloperowi prawo zatrzymania opłaty rezerwacyjnej mogą więc zostać uznane za niedozwolone. Wiele zależy jednak od konkretnej sytuacji i postanowień umowy rezerwacyjnej, dlatego też nie warto odpuszczać.

Piotr Stosio

Radca Prawny

Zachęcam do kontaktu w przypadku problemów z odzyskaniem opłaty rezerwacyjnej od dewelopera, a także choćby z problemem wyliczenia odszkodowania za wady budowy.