Powinna być w każdej umowie deweloperskiej, ale zupełnym przypadkiem deweloperzy zapominają o jej umieszczeniu w swoich wzorach umów. A gdy już się tam znajdzie to często na niezbyt zadowalającym poziomie dla przyszłego właściciela mieszkania lub domu. Kara umowna od dewelopera. Zapraszam do przeczytania mojego kolejnego tekstu.

Dlaczego zawarcie kary umownej na wypadek opóźnienia dewelopera jest tak korzystne dla nabywcy lokalu? To proste. Mając karę umowną, nabywca lokalu ma znacznie łatwiejszą i szybszą drogę dochodzenia roszczeń. Nie musi wykazywać swojej szkody. Niemniej przepisy dotyczące kar umownych w umowach deweloperskich nie są oczywiste.

Kara umowna od Dewelopera

W mojej ocenie ustawa deweloperska w kontekście kar umownych została sporządzona na szybko i z błędami. Dlaczego? W art. 22 ustawy deweloperskiej ustawodawca umieścił 18 elementów, które powinna zawierać umowa deweloperska. Wśród nich pod pkt 13 znajduje się określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. No właśnie, ale jak traktować te elementy? Jako obligatoryjne? 

Tak naprawdę nie do końca wiadomo. Sąd Najwyższy w jednym z wyroków (z dnia 10 sierpnia 2017 r. o sygn. I CSK 10/17) wskazał jedynie, że ustawodawca uznawał za przydatne przy kształtowaniu obowiązków stron wprowadzenie do umowy deweloperskiej kar umownych, co świadczy wymienienie ich jako jednego z elementów tej umowy.

Przydatne, a więc nieobligatoryjne. Ten sam pogląd pojawia się w niektórych komentarzach.

No właśnie, ale warto w tym zakresie przywołać art. 29 ustawy deweloperskiej. Dotyczy on prawa nabywcy lokalu do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Gdy nabywca lokalu odstępuje od umowy z uwagi na rażące opóźnienia dewelopera w przeniesieniu prawa własności, zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Przy czym, co w sytuacji gdy kara umowna nie została określona?

W tym zakresie ustawa deweloperska nie została odpowiednio dopracowana. Nie zmienia to faktu, że dochodzenie roszczeń na podstawie kar umownych jest znacznie łatwiejsze.

Przykłady kar umownych…

… w umowach deweloperskich. Po przeanalizowaniu kilkudziesięciu (?), a być może nawet kilkuset umowach deweloperskich moich Klientów, mógłbym je podzielić na dwa rodzaje. 

W pierwszej kolejności deweloperzy stosują wariant, w którym wysokość kary umownej odpowiada odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, a więc jest to ok. 5-6% rocznie. Odsetki liczone są od wartości całego mieszkania.

W drugim, mniej popularnym, wariancie jest to określona stawka za każdy dzień opóźnienia, np. 100 zł. W przypadku opóźnienia o 500 dni w przeniesieniu prawa własności lokalu, albo wydania lokalu, nabywcy lokalu przysługuje 50 000 zł.

Czasami konieczne będzie jednak postępowanie sądowe. Deweloperzy bowiem niechętnie wypłacają te świadczenia. Często proponują opłacenie notariusza w ramach swoistego „zadośćuczynienia” przyszłemu właścicielowi mieszkania.

Wiele osób na taki wariant zgadza się, choć moim skromnym zdaniem osoby, który lubi walczyć o swoje, to zwyczajnie oburzająca propozycja.

Czy warto iść z taką sprawą do sądu z pozwem przeciwko deweloperowi? Zdecydowanie tak!

W jednym z kolejnych wpisów opowiem, jak wygląda postępowanie sądowe przeciwko deweloperowi.

Piotr Stosio

Radca Prawny  


Przeczytaj też co zrobić, gdy deweloper żąda dopłaty do mieszkania.


Zapraszam do skorzystania z formularza. Sprawdź bezpłatnie czy należy ci się odszkodowanie.


One thought on “Kara umowna od dewelopera

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *